[부동산 공부] 입지평가 요소 ① 직장과 소득 - 부동산 급지 파악을 위한 일자리(직장)

부동산 투자를 위해 입지를 선정하는 것만큼 신중해야 할 일은 없다.

처음 부동산 공부를 시작하면서 가장 어려웠던게 입지 분석이다.

지금도 마찬가지로 어렵다.

 

입지 평가를 위한 5가지 요소를 직장, 교통, 학군, 환경, 공급이라고 말한다.

그중 첫 번째 직장이 가지는 의미와

자료를 보고 입자평가를 어떻게 하면 좋을지 공부한 내용을 정리해 본다.

 

직주근접이란?

 

직장과 집 간의 거리가 가깝거나 업무 지구로의 이동이 빠르고 대중교통 이동이 편리한 곳을

말한다.

 

직장(소득)을 분석해야 하는 이유

 

일자리가 풍부한 곳에 사람이 많이 산다.

돈의 흐름이란 것이 돈을 벌어야 쓸 수 있기 때문에

자연스럽게 사람들이 돈을 버는 곳에는

경제활동이 활발할 수밖에 없다.

 

같은 서울이라 할지라도 일자리가 풍부한 동네와

배드타운으로 인식하는 동네의 땅값을 비교해 보면

일자리가 부동산 입지를 결정하는 요 소란걸 알 수 있다.

 

부동산의 가치를 1 급지~5 급지까지 나눈다.

급지가 절대적인 가치라고 할 순 없지만,

이런 급수를 결정할 수 있던 요인이 무엇이었는지 공부해가다 보면

내 투자금에 맞는 투자처를 선정할 수 있을 것이다.

 

물론, 내 투자금에도 적합한 곳을 말이다.

 

행정구역별 인구수

사업체의 수와 소득을 비교하기 전 행정구역별로 인구수를 먼저 조사해 본다.

국가통계포털 사이트에 들어가면 주민등록을 근거로 한

행정구역별 인구수 자료가 있다.

 

더 세세하게는 연령별, 성별의 인구수 자료도 조사 가능하다.

 

직장(소득) 분석

 

우선 부동산 입지요소인 직장을 분석하기 위해

직장의 '양적인 부분'(사업체의 수, 종사자의 수)과 '질적인 부분'(소득 수준)을

알아봐야 한다.

 

① 양적인 부분 : 종사자의 수

 

기초 자료는 아래(▼) 방법으로 자료 취합이 가능하다.

국가통계포털(KOSIS)- 국내통계- 기관별 통계- 지역자치단체- 해당지역(시/군/구)
- 기본통계 - 사업체 - 종사자규모별 사업체 수 및 종사자 수

 

	행정구역 (시군구)별	인구수(24.3)	사업체 수(개) 2021년도 자료	종사자의 수(명)	500인 이상 사업체 수(개)
1	강남구	243,510	110,007	801,419	112
2	서초구	170,382	71,958	487,976	79
3	영등포구	191,709	74,562	435,017	93
4	송파구	287,052	74,531	400,781	55
5	중구	65,132	70,308	386,564	78
6	강서구	274,326	58,806	290,473	37
7	마포구	181,745	56,782	279,788	34
8	종로구	72,404	48,361	275,063	60
9	금천구	120,985	47,964	255,449	24
10	구로구	184,333	52,791	240,689	32
11	성동구	133,374	41,665	203,221	23
12	강동구	205,071	41,660	157,465	21
13	용산구	106,272	29,680	152,605	25
14	동대문구	174,010	42,813	146,383	15
15	양천구	180,619	37,929	133,776	11
16	노원구	218,665	37,909	133,398	14
17	광진구	170,557	33,706	129,707	14
18	관악구	286,257	37,915	128,417	7
19	성북구	197,445	34,712	124,004	14
20	서대문구	147,467	28,522	118,256	14
21	중랑구	188,653	39,310	113,144	5
22	동작구	187,417	27,915	109,281	15
23	은평구	216,340	36,509	109,031	3
24	강북구	143,338	26,385	80,222	2
25	도봉구	138,756	25,391	79,097	8

자료를 다운로드하여 이렇게 정리해 본다.

인구수의 경우 한 달에 한번 올라오고

사업체 수는 현재 2021년도 조사가 마지막이었기에

2021년도 조사 자료를 기반으로 수치를 취합해 둔다.

 

종사자의 수가 많다는 것은 일할 수 있는 직장의 수가 많다고 해석한다.

그래서 종사자의 수로 직장의 양적인 부분을 평가할 수 있다.

 

종사자의 순은 강남구 > 서초구> 영등포구 순으로 많았다.

 

② 질적인 부분 : 소득 수준

 

입지요소 중 직장의 질적 평가는

500인 이상의 사업체, 즉 대기업이라고 볼 수 있는

사업체의 수로 판단해도 되지만,

좀 더 정확하게는 행정구역의 소득 수준을 조사해 비교하면 된다.

 

• 원천징수지 기준 : 쉽게 말해 해당 구에 위치한 직장을 기준으로 소득을 계산한 자료
• 주소지 기준 : 해당 구에 주소지가 등록된(거주하는) 사람들의 소득이라고 볼 수 있다.

즉, 해당 구에 위치한 직장이 돈을 얼마나 버는지는 원천징수 기준으로 알 수 있고,

해당 구에 사는 사람들이 돈을 얼마나 버는지는 주소지 기준으로 알 수 있다.

 

원천징수 > 주소지 라면 사람들의 급여는 그리 높지 않다고 볼 수 있고,

원천징수 < 주소지 라면 행정구역에 거주하는 사람들이 그곳에 위치한 사업체보다 소득이 높다는 것으로 볼 수 있다.

 

1. 국세청 근로소득 연말정산 신고 현황 자료
2, 국민건강보험공단 보험료 현황 자료

 

나는 국세통계포털을 이용해서 연말정산 신고현황을 원천징수지와 주소지의 신고현황을 비교해 보았다.

 

국세통계포털(TATIS) - 국세통계 - 통계표 목록 - 시ㆍ군ㆍ구별 근로소득 연말정산 신고현황 (원천징수/ 주소지)

 

여기서 조사한 값으로 '주소지 기준 근로자수 대비 원천징수자 기준 근로자수 비율'을 계산하였다.

출처 : 국세통계포털 자료 근거하여 만든 표

입지요소 평가 기준 - 직장(소득)

 

우선 7대 업무지구라 하여 일자리 개수가 많은 지역을 서울/수도권

 '7대 업무지구'로 정리할 수 있다.

7대 업무지구 : 강남 3구, 강북 도심(용산, 종로, 중구), 여의도, 마포(상암/공덕), 가산 구로, 마곡, 판교

 

7대 업무 지구를 다 기억하면 좋겠지만 기억하기 어렵다면

3대 업무 지구는 기억해 주는 게 좋다.

3대 업무 지구 : 강남 3구, 강북 도심, 여의도

 

다시 원래 조사한 내용으로 돌아와

 

저렇게 조사한 값을 어떻게 해석할지에 대한 기준이 필요하다.

 

직장의 급지의 기준이 되는 요소는 '종사자의 수'이다. 종사자의 수가 30만 명을 기준으로 직장을 평가할 수 있다.

30만명 이상은  S등급
20만 명 이상은 A등급
10만 명 이상은 B등급
10만명 미만은 C등급

 

여기서 주의해야 할 것은 이 SABC라는 등급은

그 행정구역이 좋다, 발전되었다의 개념이 아니라

어디까지나 상대적인 수치일 뿐이다.

직장 조건이 S등급이라 하여 다른 환경, 공급 등 입지요소에서 C등급이 나올 수 있다.

그리고 입지요소가 좋다고 하여 무조건 부동산 가격이 오르리라는 보장도 없다.

 

중요한 건 '저평가된 지역'에서 '나의 투자금'으로 할 수 있는 '최선의 매물'을 찾는 것이다.

 

추가적으로 조사하면 좋을 자료

 

절대불변의 법칙이라는 것이 있다.

과거의 사건을 자세히 보면 현재의 문제에서 해결가능한 답을 찾을 수 있다.

부동산 가격의 흐름은 과거의 흐름을 반복한다.

단지 현재는 절대가 자체가 '1n 억'으로 두 자리 수가 되어버린 것뿐이다.

 

여기까지 조사한 내용은 객관적인 수치이다.

객관적인 수치만 보고 S등급에 투자해야지 하는 사람은 없을 것이다.

 

이 인구수, 직장수, 소득 수준을 가지고 어디에 어떻게 활용해서 해석할지는

투자자의 결정에 따라 달라진다.

 

나는 딱 배운 이 두 가지만 가지고 조사를 했는데.

같이 공부하던 스터디원은 이거 외에도 인구수 증감에 따른 종사자수의 변동 추세도 조사했던 것이다.

 

종사자수의 변동이 가지는 의미가 무엇이길래 조사했을까?

• 종업원 수를 바라보는 두자기 관점
• 첫째, 현재 절대 수가 많아 좋은 곳 (좋은 직장이 많이 위치한 곳)
• 둘째, 과거 대비하여 종업원 수가 크게 증하여 직장의 가치가 높아졌고 앞으로 높아질 곳

 

시간적 여유가 된다면, 아니면 좀 더 깊은 분석을 하고 싶다면 이를 조사해서 비교해도 좋을 것 같긴 하다.

 

스터디원의 조사 결과에 따르면

 

종업원 수가 2010년도 대비 20% 이상 절댓값 40,000명 이상 증가한 곳은 '강서구' '송파구' '금천구' '구로구' '마포구' '성동구'라고 하였다.

 

강서구의 경우는 마곡 산업단지가 들어서면서 급격하게 증가하였을 것이고,

앞으로 코엑스가 들어선 다하니 더욱 증가되지 않을까 추측해 본다.

강남, 여의도, 종로/중구는 절댓값 자체로는 많이 늘었지만 원래 종사자수가 많았기 때문에 증감률의 폭은 크지 않다고 설명했다.

그에 반해 중구, 종로구는 업무 지구임에도 불구하고 종사자의 수의 증가가 거의 없었다.

이제는 이곳이 직장의 양적인 가치로서의 상승세가 주춤하고 있다고 해석해야 할 것 같다.

 

정리

부동산의 입지 요소 중 첫 번째 직장을 조사하면서

직장이 부동산을 결정짓는 요소에는 무엇이 있는지도 함께 알아볼 수 있던 조사였다.

 

아파트의 매매가가 비싼 동네가 왜 비싼지 무엇 때문에 이 동네는 좋아 보이지만 부동산 가격에 변화가 없는지 등

새로운 투자자의 눈으로 부동산을 바라보는 공부는

어렵고도 재미있는 것 같다.