[부동산 공부] 입지평가 요소 ② 교통 - 업무지구가 어디예요? 뭐 타고 가나요?

부동산의 입지를 분석하면서 눈여겨 봐야 할 두번째 요소는 교통이다.

내가 관심있는 동네의 교통 수단을 찾아보면서

과연 어떤것을 중심으로 분석해야 하는지

그리고 그 동네 사람들은 어떤 교통 수단을 이용하는지 등

입지평가 요소 중 두번째 요소인 '교통'에 대해 공부해 보고자 한다.

 

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강남까지 얼마나 걸리는지 파악하기

 

서울/ 수도권은 업무지구가 서울 중심부로 자리잡혀있고,

정말 많은 직장인들이 아침 출근시간에 몰리게 되면서

도로와 지하철은 사람과 차들로 막힙니다.

 

아침에 출근하는 직장인들은 도로 뿐만 아니라 지하철로도 사람이 정말 꽉 차있습니다.

특히 환승역으로 갈아타는 역사는 정말 '지옥철'이 따로 없습니다.

 

우리가 출근하는 아침 10분~20분이 정말 소중합니다.

20분이면 밥을 먹고 출근하냐 못하냐를 결정 지을 수 있는 시간이기 때문입니다.

 

물질적인 거리가 아닌 시간적 거리가 더 중요한 요소가 되면서

주요 업무지구인 강남역과의 접근성이 굉장히 중요해졌습니다.

 

그리하여 'door to door'의 형태로 '이 호재는 정말 실현이 가능한가?' 

그 여부를 반드시 3년이내 실현 가능성이 있는지와

그 노선이 업무지구로 가는데 중요한 요소로를 뽑히는지?

더 나아가 업무지구와 직결인지 확인하는 것 이다,

 

해당 임장지 대장아파트의 교통수단 파악하기

 

교토을 파악하는데 대장아파트가 무슨 말이지?라고 생각할 사람들도 있을것이다.

교통이 중요한 요소로 뽑히게 되면서 해당 지역의 시세를 끌고가는 대장아파트를

기준으로 역사를 선정하는것부터가 시작이다.

 

주로 대장아파트들은 그 지역의 좋은 위치에 있다.

환경, 학군 등 주변 환경이 자녀를 키우기 쾌적한 환경인것이 특징이다.

대장 아파트들이 강남역과의 거리, 버스로 가능 이동시간,

자차의 경우 이르는 시간 등을 조사할 수있다는 것 또한 장점이다.

강남과의 거리

 

업무지구인 강남과의 거리가 중요합니다.

교통의 평가기준은 강남의 접근성이 얼마나 걸리는지에 따라 등급을 나눕니다.

 

강남뿐만 아니라 주요 3대 업무지구인 강남역, 시청역, 여의도역을 기준으로

시청역과 여의도역까지 어느정도 시간이 걸리는지에 따라서도

평가 등급이 달라집니다.

	업무지구 접근성
S등급	강남 30분 이내
A등급	강남 1시간 부도심 30분 이내
B등급	부도심 1시간
C등급	부도심 1시간 이상

 

가장 객관적인 기준으로 비교해봐야겠죠?

 

• 관심있는 지역의 대장아파트에서 출근한다는 전제로 조사를 시작합니다.
• 교통 수단은 자차, 버스가 아닌 지하철을 이용해서 조사합니다.
• door to door 조사가 힘들다면, 출발하는 역 ~ 강남역/시청역/여의도역을 조사합니다.

만약, 관심있는 지역이 주요 업무지구와 거리가 1시간이상 걸린다고 해서 투자 대상지역에서 제외해야 하는걸까요?

그렇지 않습니다. 

지역의 주요 업무지구 파악하기

 

앞서 부동산 입지요소 첫번째가 직장이었다.

그 포스팅에서 주요 3대 업무지구를 정리해두었습니다.

 

강남접근성이라는 동일한 기준으로 서울,수도권의 '교통'을

정량적으로 평가합니다.

 

하지만 강남과의 접근성만 따지면

'동탄'이나 '천안'과 같이 대기업이 있는 지역이지만

강남과의 접근성만 따져봤을 때

강남까지 1시간이내 접근이 어렵다고 해서

그 지역의 가치가 떨어지는건 아니기 때문입니다.

 

실제 그 지역의 주요 업무지구도 놓치지 않고 살펴본다면

입지분석에 유의미한 결론을 내릴수 있습니다.

 

어디서 확인할 수 있나요?

통계데이터센터 입니다.

전국 모든 지역에 주중 유출입구 혹은 유입인구를 비교해보면서

주중 유출인구가 많은 지역이 어디인지

어디로 많이 출근하는 지역인지, 지 지역이 업무지구인지 배드타운인지도

파악할 수 있습니다.

 

호재 찾기

 

지방보다는 서울에 일자리가 많은건 사실입니다.

젊은 청년들에게 서울드림이 있어서가 아닌

서울로 힘들게 대학을 온 청년들이

왠만해서 다시 고향으로 돌아간다 해도 청년들이 일하고 싶은 회사는

서울, 수도권에 있기 때문에

아무리 취업이 어렵다 하더라도 서울에 머물고 있고,

서울에 정착하려고 하고있습니다.

 

그렇다보니 서울의 부동산 가격이 안정화되지 않고

그에 비해 서울로의 접근성이 비교적 떨어지는 지역의 경제는 발전이 없고,

땅의 면적은 한계가 있기에 서울에 집을 더 건축한다해도 땅값이 올라있고

이러한 문제를 개선하기위해서

서울로의 접근성, 특히 업무지구가 밀집되어 있는 강남3구로의 접근성을 개선하면

서울 외곽의 발전을 시킬수 있지 않을까?에서 출발된 GTX 등 교통 호재들도 있습니다.

 

현재 개통되어 운행중인 GTX-A(동탄~수서)가 있습니다.

출처 : 뉴시스

동탄에서 아직은 미개통되었지만 '삼성역'까지 접근성이 개선된다는 소식에

동탄의 GTX가 지나는 곳의 아파트들이 신고가가 경신되었다는 분석입니다. 교통의 호재가 아파트가 신고가를 경신하게 만드는 요소는 확실합니다.

그러나 모든 호재가 부동산의 가격을 높히는 걸까요?

 

호재에 따라 입지분석을 하는 방법은 다음과 같습니다.

• 적어도 3년 안으로는 실현이 가능한가?
• 업무지구와 직결인가? 예)동탄-삼성

서울과의 접근성이 빨라지고 좋아지는 것도 중요하지만 핵심은 업무지구입니다.

업무지구와 직결되지 않다면 이용하려는 사람들이 줄어들기 때문에 호재라고 볼 수 없습니다.

 

그리고 호재가 정확히 3년 안으로 실현이 가능한지도 매우 중요합니다.

 

어떻게 알수 있나요?

1. 아실(홈페이지/어플) 접속
2. 교통망
3. 검색 조건에 '착공, 준공 예정'에 선택

 

그러나 여기서 중요한 점은 호재는 호재일 뿐입니다.

 

호재는 이미 선반영이 되어 가격에 영향을 주었을 가능성이 매우 높습니다.

호재만 보시고 투자 결정여부를 판단하시는건 굉장히 위험합니다.

 

호재는 호재일뿐, 호재가 투자의 방향을 결정한다고 보면 굉장히 위험합니다.

 

정리

교통은 서울, 수도권 입지 분석에서 가장 중요하게 자리잡고있는

요소입니다.

 

그러니 꼼꼼히 확인해 보고

내가 관심있는 지역의 교통편 개선에도 관심을 가지고 있으면

좋을 것 같습니다.