서울ㆍ수도권 42.7만호 공급, 88 부동산 대책 정리와 시사점 분석

88 부동산 대책 정리와 시사점

2024년 8월 8일에 발표한 부동산 대책 정리하고 시사점을 정리해본다.

나는 부동산 정책에 대해 전문적으로 아는 사람이 아니고 관심 있는 분야를 정리하는 것이기 때문에

나의 생각을 정리하는 것이므로 이 글이 보기 불편한 분들은 조용히 뒤로가기를 누르면 좋다.

 

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서울 인근 그린벨트 해제

 

서울, 수도권 중심으로 선호도가 높은 입지에 21만호 이상을 추가 공급 하겠다는 계획을 발표함.

서울 인근 그린벨트 해제 등을 통해 8만호 이상 신규택지를 발굴해 충분한 주택이 공급할 것으로 발표함.

정부에서는 국민이 원하는 곳에 원하는 주택이 충분히 공급될 수 있도록 하겠다고 함.

 

• 서울, 수도권에서 멀리 떨어진 곳에 신도시를 건설하겠다 X
• 그린벨트 해제하여 공급 → 서울 또는 서울 인접한 곳
• 국민이 원하는 곳 = 서울, 수도권
• 국민이 원하는 주택 = 아파트

서울이거나 서울인접한 곳에 그린벨트를 해제하여 주택을 짓겠다. 기정사실화 된 곳은 올림픽선수촌과 감일 사이 공간으로 추측된다. 현재 오금역에서 감일까지 3호선 연장이 확정 되었고 하남교산 주택지구 보다 비교적 잠실, 송파에 인접한 감일이기 때문이다. 
또한, 서울에 인접한 3기 신도시 등 수도권 공공택지의 토지이용하여 2만호 이상을 추가 공급할 계획이라고 함.

 

비아파트 11만호 이상 신축 매입임대 신속 공급

빌라 등 비아파트를 11만호 이상 신축매입임대로 신속 공급하고, 이에 더하여 서울의 경우 비아파트 공급 상황이 정상화 될 때 까지 무제한 공급하겠다는 계획을 발표함.

신축과 구축을 포함한 비아파트 매입임대 총 규모도 이전 계획에서는 12만호였는데, 최소 16만호 이상으로 대폭 확대한다는 것임.

신축 매입임대라는 단어로 포장했지만 부도난 사업장의 미분양 현장을 정부에서 '신축매입임대'라는 이름으로 처리하겠다는 의미로 해석된다.

'빌라왕'이후로 더욱 심해진 비아파트 기피 현상을 이번 정책으로 조금은 해결할 수 있을까 궁금하다.

 

정비사업 간소화

 

재정비 절차를 대폭 통합하고 간소화 한다는 입장도 발표했다.

재건축과 재개발 기간을 3년 가량 단축하고, 조합원 취득세 감면과 추가 용적률 부여 등을 통해 사업성을 높일 계획이다. 용적률 상향에 대한 기대감은 비교적 낮지만 정비사업 절차 간소화는 이제 시대 흐름을 따르는 듯 보인다.

통합심의 활성화로 사업시행인가 절차를 더 단축하고, 공공기여 완화 등을 통해 정비사업의 속도를 높이겠다는 정부의 의지를 볼 수 있다.

 

건전한 부동산 시장 환경 조성

앞으로도 1주택 보유자에 대한 세제 혜택과 청약 혜택은 계속 될것이다.

실수요자 중심의 건전한 부동산 시장 환경을 조성하고 부동산 투기 수요가 유입되지 않도록 서울, 수도권의 주택거래, 서울 그린벨트와 인접 지역에 대한 관계기관 협동 기획 조사를 추진하고, 불법행위는 엄중 조치하겠다는 입장을 발표하였다.

 

이것은 1채 보유자에 대한 혜택을 넘어 똘똘한 1채를 갖고 싶은 사람들의 수요 쏠림 현상을 지속될 것으로 보인다.

 

즉, 비쌀수록 좋고 쌀수록 점점 더 나빠진다.

 

대출규제

무엇 보다 상환능력 범위 내에서 빌리고 처음부터 나눠갚는 대출관행을 일관되게 확립하겠다는 입장.

2단계 스트레스 DSR을 예정대로 9월 1일부터 시행하고, 은행권에서 취급하는 모든 가계대출을 대상으로 내부관리목적 DSR을 9월 부터 산출한다는 것이다.

이번 정부에서는 대출 금지는 아니지만 '갚을 능력이 있는 사람에게만 빌려주겠다'로 해석하면 된다.

DSR이 중요해보인다.

 

마무리

이번 정부 발표를 해석하면 집값을 잡겠다는 것 보다는 적정수준에 오를 수 있도록 상승을 관리할 것으로 보인다고 전문가들은 해석한다.

대출 규제가 없는 것으로 보면 알 수있다는 것이다. 오직 DSR로 규제하고 능력이 있으면 빌려주겠다는 의미..

 

상승관리를 안하는 이유는 중소건설사 도산문제일 것이다. 아파트가 상승해야 중소건설사 자금난이 해소될 것이고 미분양이 해소되면 빌라 시장도 살아날 것이라는 전망이다. 단, 빌라나 비주택 시장이 살아나기에 기간이 오래 걸릴 것이기 때문에 정부에서 직접 매입해서 해결하겠다는 취지이다.

 

공급적 측면에서 선호하는 입지에 공급하겠다고 여러번 강조한다. 이때문에 서울 인접지에서만 분양이 집중될 것으로 보인다. 

 

앞으로도 경쟁에서 이기려면

 

분당처럼 강력한 학군이 형성/ 동탄과 같이 일자리가 풍부/ 과천처럼 부촌/ 판교처럼 교통이 훌륭

 

이 법칙은 변하기 쉽지 않아보인다.