[부동산 공부] 입지평가 요소 ③ 학군 - 학군은 어떻게 비교하는 걸까?(+내용 추가)

부동산 입지평가 요소 중 세번째 요소인 학군에 대해 공부해보고자 한다.

 

 

학군의 정의

학군이라 함은 중학교와 고등학교의 통학 가능한 범위를 지정하고 그 범위 내의 학교를 합친 학교의 군을 의미한다.

초등학교의 경우에는 '통학구역'이라는 이름으로 통학가능 범위가 지정되어 있으며 통ㆍ반 단위로 깨알같이 나누어져 있다. 몇몇 지역을 제외하고는 한 통학구역 내에서 한 곳의 학교만 갈 수 있기 때문에 학군이라고는 부르지 않는다.

통학 가능 범위는 곧 학교 배정의 범위를 의미하므로 평준화 지역 일반계 고등학교에만 학군이 존재한다.

비평준화 지역이나 특목고, 특성화고, 마이스터고 등은 학교장의 재량에 따라 대개 관할 교육청 구역 내에서 선발, 배정, 통학이 이루저 지고 있다.

 

학군을 따지는 이유

 

일반적으로 집값이 높은 곳이나 부촌인 지역이 학군이 좋다고 평가받는다. 하지만 집값이 아무리 높아도 대단지 아파트가 없거나 슬럼화된 옛 주택들이 근처에 있다면 좋은 학군으로 평가받지 않는 경우가 많다.

학부모들이 학군을 따지는 이유는 성적문제보다는 자녀의 인격, 성격, 사회성 때문이라는 의견도 있다. 자기보다 더 나은 사람들을 만나면서 그들 사이에서 통용되는 아비투스 등을 숙지했으면 하는데 있다는 것이다.

학군 조정은 학부모들과 부동산 업자들에게 뜨거운 감자다. 교육환경이 집값에 영향을 미치는만큼 자신들에게 유리하게 학군을 조정하도록 하기 위해 교육청이나 교육지원청에 민원을 넣는 사람들도 있다. 자녀의 통학거리나 안전 문제로 통학거리의 조정을 건의하는 경우도 있지만, 저소득층 학생들과 같은 학교를 다니게 할 수 없다는 식으로 억지를 부리는 경우도 많다.

 

이렇듯 한 학군이 형성되기 까지는 꽤 오랜시간 걸린다. 한번 형성된 학군은 쉽사리 바뀔 수 없는데 대표적으로 강남 8학군과 목동 학군 그리고 중계 학군, 광남 학군을 생각해보면 된다.

서울/수도권 부동산 VS 지방 부동산

 

입지평가를 할 때 서울/수도권과 지방의 우선순위는 다르다.

하지만 공통적으로 학부모라면

내 아이가 좀더 안정적인 환경에서 친구들과 어울리고 공부하고 성장하길 바랄마음은 똑같을 것이다.

대신 그것이 거주지를 정할때 미치는 우선순위가 조금씩 다르다는 것이다.

 

서울/수도권의 경우 아이의 학군보다 '강남과의 접근성'을 더 우선시되고,

지방 부동산의 경우 학군이 미치는 가치는 생각보다 크다.

지방도시의 경우 교통의 중요성이 서울/수도권에 비해 복잡하지도 않고

접근성이 심하게 나쁘거나 좋아지지 않았다.

 

그럼, 이번 입지요소 중 '학군'을 비교평가할 때 무엇을 봐야하고 

어디서 자료를 조사할 수 있는지 알아보자.

 

배정 초등학교, 학급당 인원수

 

네이버 부동산 → 학군 클릭 → 학교이모티콘 클릭 → 학교의 학급당 인원수 , 배정 단위 범위 확인
*보통 1학금당 25명 이상이면 과밀학급이다.

 

해당 학교 이모티콘을 누르면 배정받을 수 있는 범위를 '초록색'으로 보여준다.

 

초등학교 학군을 유심히 보면 알 수 있는 것들로는

초등학생의 학부모는 주로 3040으로 이루어져있다. 그렇기 때문에 사회의 중추역할을 하는 나이대이기 때문에

소비생활을 주로 담당하는 연령층이다.

그리고, 학군이 잘 형성된 지역에서 ,중,고등학교 까지 졸업 하기를 원하기 때문에

투자자의 입장에서 볼때

학군이 좋은 동네에 아파트의 세입자를 구할 때도 유리한 부분이 있다. 바로 장기계약이 가능하다는 것이다.

 

이렇게 내가 관심있는 지역의 학군을 어떤 범위로 나누는지 확인하였다면

그 다음단계를 알아보자.

 

중학교 학군 확인 방법

아실(asil.kr) 접속 → 시도/시군구/음면동 선택 → 학군 선택 

 

'학군'을 클릭하면 중학교/고등학교 학군 리스트를 볼 수있다.

 

• 학군리스트를 볼 때 학업성취도순과 진학률순으로 정렬해서 볼 수 있다.
• 학업성취도 평가의 %가 높으면 높을 수록, 특목고 진학률이 높으면 높을 수록 좋은 학군의 범주에 들어선다.

• 학업성취도 평가는 평균 이상 점수가 나오는 퍼센트로
• 95%이상이면 최상위, 90%이면 상위권, 85%이상이면 선호 면학분위기라고 볼 수 있다.
• 단, 학업성취도 평가는 2016년도 까지만 진행하여 자료는 2016년 기준이다.
• 2016년 이후는 개교하여 학업성취도 평가 결과가 없는 학교의 경우는 특목고, 자사고 진학률을 살펴보면 된다. 특목고 진학률은 최상위 학생들이 얼마나 있는지 확인 가능하며 4%이상이면 유의미하다고 볼 수 있다. 이때, 졸업자의 수도 많은지 체크하면 좋다.

학원가

 

학군지는 우수한 학교 뿐 아니라 우수한 학원가가 함께 한다.

학원가를 확인하는 방법은 '호갱노노'사이트에서 알아볼 수 있다.

 

호갱노노(hogangnono.com). 접속 → 지역 설정 → '학원가' 클릭

비교평가를 위하여 계속해서 '용산구'의 학원가를 알아보았다.

용산구의 학원가는 신천동과 효창동에 있는 학원가가 전부

그에 반해 옆동네인 마포구의 학원가는 염리동에 59개의 학원이 밀집되어 있는 학원가가 형성되어 있다는 것을 한눈에 비교해볼 수 있다.

 

호갱노노의 학원가 정보란?
- 전국 학원가 정보를 지도에서 확인할 수 있습니다.
- 학원가의 규모와 시간당 평균 비용을 확인 할 수 있습니다.
- 입시, 검정, 보습 및 국제화(초, 중, 고 외국어) 학원만 포함했습니다.
- 100미터 단위로 학원을 묶어 학원가를 표현했습니다.
- 주기적으로 데이터를 갱신하여 새롭게 생성된 학원밀집지역 확인이 가능합니다.
- 제공되는 학원개수는 지역단위가 아닌 학원밀집지역으로 표시된 영역의 개수 입니다.
- 학원가 순위 기준은 학원밀집지역의 개수입니다.

 

위에서 언급했던 서울에서 유명한 학군지인 '목동'의 학원밀집도이다.

한눈에 보기에도 학군이 형성된 곳과 학군이 형성되지 않은 곳의 학원가 밀집도 차이가 한눈에 파악된다.

 

그렇다면 부동산의 가격에 영향을 주는 입지요소인 학군

요즘은 평준화시대이기 때문에 그 학교에 배정받을 수 있는 아파트에 거주하는것이 중요하다.

 

 

다시 용산구로 돌아와 배정받는 단지를 확인하는 방법을 알아보자.

① 호갱노노 사이트에서 이어서 정보를 확인 할 수 있다.

학원가에 위치한 곳에 무작위로 한 아파트를 클릭해보았다.

 

아파트의 매물정보를 쭉 내려서 보다보면

배정받는 학교 정보를 찾아볼 수 있다.

 

② 아실 사이트에서도 정보를 확인 할 수 있다.

관심있는 아파트 매물을 클릭하고 스크롤을 쭉 내리다보면 배정받는 학군정보를 제공한다.

무작위로 눌러본 용산e편한 아파트의 경우 선린중학교,신관여고, 선린인터넷고등학교에 배정한다는 이야기이다.

그리고 그 학교의 학업성취도 평가에 대한 정보나 특목고 진학률에 대한 정보도 제공한다.

 

부동산 투자 뿐만아니라

자녀의 진학문제로 이사를 고민중인 학부모들이라면

이렇게 학군정보를 알아보면 좋을 것 같다.

 

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추가로 조사하면 좋은 정보들

 과밀학급 파악하기

 

과밀학급을 알아보는 이유는 학급당 인원수가 대략 25명이상이면 혹은 해당 지역 평균 이상이면

아이들이 꽤 많은 동네구나~ 가족단위가 선호하는 동네인가? 하는 힌트를 얻을 수 있다.

또 초등학교 고학년으로 갈수록 아이들이 줄어들면 해당 지역의 중학교 진학 전 다른 지역으로 전출을 많이 가는 곳이고

반대로 고학년으로 갈수록 인원이 늘어나면 해당 지역으로 전입오는 학생수가 많다는 지표로 볼 수 있습니다.

네이버 부동산 접속 → 지역 선택 → 왼쪽의 메뉴에서 학군 클릭 → 학교 이모티콘을 클릭 

학교 정보 상세정보 보기(왼쪽의 학교 이름을 클릭하면 상세정보로 이동가능)

학급별 학생 수와 그 지역의 평균 학생수도 비교할 수 있다.
네이버 부동산에서도 마찬가지로 배정단지에 대한 정보를 얻을 수 있다.

 

이렇게 초등학교의 학생수 정보를 바탕으로 학군의 형성을 파악하고
그 지역사람들이 좋아하는 생활권이 어디인지도 추측해볼 수 있다.

 

 

+)추가내용

 

학군의 등급기준표 추가합니다.

 

등급	학군	상세
S등급	학업성취도 95%	단지에서 배정되는 중학교 확인 그 중학교의 학업성취도에 맞추어 등급을 비교 *옆 단지라도 배정받는 중학교가 다를 수 있으므로 단지마다 학군 등급이 달라집니다.
A등급	학업성취도 90%
B등급	학업성취도 85%
C등급	학업성취도 80% 미만