[부동산 공부] 입지평가 요소 ④ 환경 - 서울/수도권의 입지평가 기준 그것이 알고싶다.

출처 : 픽사베이

부동산 입지평가 요소 중 네 번째 요소는 '환경'입니다.

환경을  평가한다고 하면 어떤 것들이 떠오르세요?

부동산의 환경을 평가해야 한다고 하면 주변에 공원이 있나, 주변에 백화점이 있는지 이러한 요소들을 평가해야 하는 건지 아님 말 그대로 환경이 좋은지를 보는 건지, 한번 알아보겠습니다.

 

입지평가 요소 중 '환경'

 

환경이라 하는 단어의 사전적 정의는 다음과 같다.

'사위(사방)의 세계, 주위의 사물, 특히 인간 또는 생물을 둘러싼 그것과 상호작용을 미치게 하는 외계, 자연 환경과 사회적 환경을 나눈 것'

 

환경이라는 단어는 프랑스의 'milieu'에서 기원하며 17세기 파스칼이 중앙의 물체를 에워싼 유동체에 적용하였으나, 19세기 콘도가 생물학에 인용하여 중앙의 유기체를 에워싼 그 생존에 필요한 외부 조건 전체를 가리키고 있다고 합니다.

 

그럼 우리가 부동산의 입지평가시 봐야 할 환경적 요소는 

 

1. 백화점
2. 대형마트, 아울렛, 코스트코, 이케아 등 대형 쇼핑몰
3. 스타벅스
4. 상권과 유해시설
5. 학원가 등

그 동네에 생활권을 하는 사람들의 삶이 편리하고 윤택하게 만들어 주는 요소들을 의미합니다.

 

백화점

 

저는 임장지역을 사전조사할 때 주로 네이버 부동산, 카카오맵, 네이버지도를 활용하여 환경을 분석합니다.

백화점의 경우 지도에서 검색합니다. 예를 들어 '강남구 백화점'과 같이 내가 관심 있어 하는 '지역구+백화점'의 조합으로 검색을 합니다.

 

출처 : 네이버 지도

저는 예로 들어본 강남구 백화점을 네이버 지도에 검색해 보았습니다.

강남구 백화점을 검색하면 처음에는 엄청 많은 빨간 점들이 찍히게 됩니다.

 

이 수많은 점들 중 유의미한 값만 정리해야 하겠죠?

우선은 우리가 알만한 대형 백화점을 골라냅니다. (현대, 롯데, 신세계, 갤러리아 등)

 

제가 첨부한 사진과 같이

'주류 백화점'과 같은 일반적인 판매점이 검색되기도 하고,

엔씨백화점 같이 이름만 들어보고, 백화점으로 분류하기 애매한 경우

입지 평가 기준에는 넣지 않습니다.

그러나, 평소 생활권의 사람들이 자주 이용할 법한 규모의 백화점이다 하면 입지평가 기준에는 넣지 않지만 참고사항으로 지도에만 표시해 둡니다. 

 

대형마트(아웃렛, 이케아, 코스트코 등 대형 할인매장)

 

대형마트도 백화점과 검색하는 방법은 비슷합니다. 네이버지도를 이용하거나 카카오맵 등을 이용해서 조사합니다.

네이버 지도나 카카오맵도 마찬가지로 대형마트는 별도로 구별해 줍니다.

'음식점' '카페' '펜션' 옆에 점 세 개 'ㆍㆍㆍ'을 눌러서 마트를 클릭해 줍니다.

그러면 이런 검색결과를 얻을 수 있습니다.

지 중에서도 백화점과 마찬가지로 애매한 규모의 대형마트가 섞여 있습니다.

그러한 마트는 제외합니다.

그리고 이케아, 코스트코, 트레이더스 등 대형마트라고 보기보다는 대형할인매장의 성격을 띠고 있는

상점은 입장지도에 표시해 두는 것이 좋습니다.

 

커피 한잔, 스타벅스

 

스타벅스는 어떤 곳에 매장을 오픈하는 걸까요?

스타벅스의 경우는 건물주가 창업을 하는 가맹점의 개념이 아닙니다. 건물주가 스타벅스 측에 신규 입점을 제안하게 되고 본사에서는 해당 건물 규모 그리고 예상 매출과 주변 상권을 분석해 입점 허가 유부를 판단하게 됩니다. 즉, 스타벅스는 모든 운영을 직영으로 운영합니다. 일반인들이 스타벅스를 창업할 수 없고, 스타벅스 측에서 그 건물의 입지적 요소를 평가하여 매출이 얼마나 나올지, 사업의 방향을 정한 후 입점을 하고 있습니다.

스타벅스는 단순 프랜차이즈 사업으로 분류되지 않습니다.

 

스타벅스를 입지분석 요소의 환경에서 고려해 볼 요소로 적합하다고 볼 수 있죠?

왜냐면 대기업에서 그 지역의 입지조건을 고려하여 개업하였으니 부동산을 볼 때 주변에 스타벅스가 몇 개 있는지 확인해 보는 것도 입지평가 시 필요한 부분입니다.

 

스타벅스 매장의 개수는 스타벅스 홈페이지에서 검색할 수 있습니다.

 

 

'강남역'에 위치한 스타벅스의 검색결과를 이렇게 찾아볼 수 있습니다.

임장지도에는 포함시키지 않아도 되나, 임장시 주변의 스타벅스를 보게 된다면 주변환경을 유심히 살펴보는 것도 중요합니다.

 

상권과 유해시설

 

위에서 백화점과 대형마트 등의 위치를 알아보았습니다.

전체적으로 상권을 알고 싶을 때는 '호갱노노'와 '통계지리서비스'를 이용합니다.

 

 

호갱노노에서 검색해 본 마트 등 상권의 통계이다.

1000개, 2000개 이상의 마트가 모여 있기도 하는 강남구입니다. 호갱노노 사이트를 활용하여 상권의 개수와 대략적인 어종은 확인이 가능하지만 세부 종류나 분위기는 파악하기 힘들죠.

 

상권이 많다고 해서 그곳에 상권이 '술집'이나 '청소년유해업소' 등 아이를 키우기 어려운 환경일 수도 있으니깐 말이죠.

 

그렇기 때문에 '환경'적인 요소는

인터넷 조사(손품)가 아닌 현장 임장으로 확인해야 하는 부분입니다. 분위기, 업종, 화설화 등을 확인해 보면 됩니다.

 

 

직접 가서 느껴보는 것 외에 손품으로 유흥 상권을 파악하는 방법은 없을까?

ㆍ통계지리정보서비스를 활용하면 됩니다.

1. 활용서비스 → 업종 통계지도 → (팝업창) 생활업종 → 업종 밀집도 변화 → 음식 → 호프 및 간이주점
2. 활용서비스 → 업종 통계지도 → (팝업창) 생활업종 → 업종 밀집도 변화 → 숙박 → 여관(모텔 포함) 및 여인숙

주의할 점은, 호프집이 밀집되어 있다고 해서 혹은 모텔이 많다고 해서 그 지역의 생활권이 무조건 안 좋은 것은 아닙니다. 반대로 없다고 해서 좋은 지역도 아니겠지요.
생활환경에 대한 것은 현장 임장을 통해서 판단해야 하는 것입니다.

제일 중요한 것이
'내가 살고 싶은 동네일까?'라는 점입니다.

 

학원가

 

학원가는 가족단위의 특히, 아이를 키우기 좋은 환경인지 가늠해 볼 수 있습니다.

우리가 투자하는 아파트가 세입자들이 아이를 키우기에 좋은 환경인지 사전에 조사해 보는 것입니다.

 

첫 번째 방법은 '호갱노노'에서 학원가를 검색해 보는 것입니다.

그러면 학원가가 밀집되어 있는 곳을 위에 보는 사진과 같이 지도상에 표시해 줍니다.

내가 사전에 조사해야 하는 지역의 학원가가 어느 동네 중심으로 혹은 어느 아파트 주변에 있는지

사전에 알아볼 수 있다는 것입니다.

 

 

두 번째 조사 가능한 사이트는 '통계지리정보서비스'입니다.

 

유해환경 조사와 동일하게 학원가업종 밀집도 변화에 대한 정보를 얻을 수 있습니다.

 

통계지리정보서비스에서는 호갱노노보다 세분화된 내용을 조사해 볼 수 있습니다.

학원도 교습학원, 어학원, 예체능 학원 3 분야로 나누어서 정보를 제공하고

초등학생 자녀를 둔 부모가 이사를 가야 한다고 하면 '초등학교' '중학교' 등 원하는 통계자료를 사전에 조사할 수 있다는 점입니다.

 

학원가에 대한 정보를 해석하는 의미는

'대형 학원가가 있는 곳에는 학구열도 높고, 공부도 열심히 하는 지역일 것'이라는 점을 추측가능합니다.

그리고 집에서 학원까지 가는 길에 많은 시간을 사용하지 않길 바라는 것이 학군이 좋은 곳의 학부모들 마음이라고 합니다. (저도 이건 들은 이야기입니다.)

그래서 주로 학부모들은 이동하는 시간을 아끼기 위해 좋은 학군과 학원이 가까운 곳에 거주지를 선택한다는 것이죠.

내 아이를 좀 나은 환경에서 키우고 싶은 건 모든 부모의 마음일 것이라 생각합니다. 그렇기 때문에 학군이 좋고 학원가가 잘 형성된 동네의 아파트는 전세시장에 있어 경쟁력이 있다는 것이죠.

이 점을 고려해서 투자할 아파트를 판단해 보면 됩니다.

 

입지평가 어떻게 비교하면 좋을까요?

 

그래 환경 중요하고, 찾아보는 데까지 다 찾아봤다.

그럼 이제 비교평가를 해야 하는데 그걸 어느 기준에 비교를 하면 좋을까?

 

등급	환경	평가 기준
S등급	백화점 2개 이상	'반경재기' 기능을 이용해 아파트 단지로부터 1km이내에 있는 백화점, 대형마트를 기준으로 등급을 부여합니다. ※단지마다 백화점이나 대형마트까지의 거리가 달라지므로 등급도 달라집니다.
A등급	백화점 1개 이상
B등급	대형마트 1개 이상
C등급	그 외

 

위 표에 기준하여 비교평가할 수 있습니다.

등급표가 백화점, 대형마트이기 때문에 위 2가지 요소만 조사하는 것도 틀린 방법은 아닙니다.

다만, 사람들이 더 선호하는 생활권을 사전에 조사하고 가기 위해서

학원가, 유해시설 등 환경요소를 사전에 조사하고 가는 것도 추천합니다.

 

그러나 위 사전조사방법 보다 더 중요한 것은

실제 그 지역을 방문하여 임장을 하는 것입니다. 사전조사에서 끝내지 않고 임장지의 분위기를 직접 느끼고 오는 것만큼 중요한 건 없죠~

 

하지만 사전 조사를 하고 가면 임장지 루트를 짤 때 유용하고 그만큼 체력과 시간을 아낄 수 있으니 저는 되도록이면 여러 가지 조사해 보고 갑니다.

 

더 더워지기 전에 임장 한번 다녀올 계획입니다. 그러기 위해서 입지평가 요소 정리 포스팅을 끝내야 할 것 같습니다.